商业租约最重要的10个条款

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客户问

我要开店所以准备签署商业租约，请问我应该注意租约哪些条款？

何博亚律师回答：签署商业租约是跟房东建立多年的法律关系。签名之前一定要详细地了解租客承担的所有风险。以下是租约十个最重要的条款，也是租客谈租约的时候应该问律师十个问题。请注意，房东和租客之间的责任和义务完全取决于租约具体的条款。以下的信息来自租约最常见的条款，不一定跟你的租约一致。

1。房租是多少？租金是租客最关心的问题。但是经常有租客发现，跟房东谈好的“房租”其实只是“基本房租”，并不包含以下的费用：

  • 公共区域维护费（CAM）：如果店在广场， 房东需要定期地维修停车场，人行道，还有所有店的外墙和屋顶。房东也有可能请保安或清洁工为广场服务。这些费用由租客根据店占用面积的比例承担。租约应该写清楚租客占用面积的比例是多少。另外，租客今年付的共同场所费用只是房东预算的成本。今年结束之后，房东会统计实际的费用并让租客承担任何差额。谈租约的时候，租客应该争取限制此费用上涨的额度。
  • 房产税：房东也要求租客按照店占用面积的比例承担房东的房产税。房产税的总额是当地政府规定的，租客承担的比例是租约规定的。
  • 销售税：租客给房东支付以上金额的同时也需要支付相应的销售税。销售税的税率是当地政府规定的，但是租客需要把税费交给房东。

2。我需要提供个人担保吗？只要租客是公司，房东会要求公司的股东提供个人担保。租客一旦违约，房东可以起诉租客和所有提供个人担保的人。而且，就算房东同意租客把店转让给其他的租客，房东并不需要同意取消股东的个人担保。签名之前，租客应该尽量争取限制个人担保的时间或最高的额度。

3。我可以把生意转让给其他人吗？把生意转让给别人也包含转让租约。任何转让，分租，或买卖（包括租客公司的股份买卖）必须先获得房东书面的同意。如果租客在没有经过房东同意的情况下把店转让给其他人，房东可以把买家驱逐，同时可以起诉卖家和所有提供个人担保的人。

4。租约到期后我可以续约吗？很多租约允许租客续约一或两次，每次可以续三到五年的时间。租客需要在租约到期之前书面地通知房东才能续约，一般来说需要提前三到六个月通知房东。请注意，租客续约的时候不能属于违约的状态，不然会自动失去续约的权利。

5。如果我违约怎么办？租客违约商业租约的后果非常严重。首先，房东可以把租客驱逐。同时，房东可以起诉租客和所有提供个人担保的人并要求以下的赔偿：所有欠的房租，所有未来的房租，利息，滞纳金，房东的律师费，还有清理店的费用。

6。我允许做什么生意？租约规定租客允许做什么生意，例如中国餐馆，日本餐馆，指甲店等等业务。如果租客希望转其它生意，需要提前获得房东书面的同意。如果店在广场里，租约也会规定租客不能从事和其它租客有竞争的生意。租客应该要求租约规定房东不能把同一个广场的店租给租客的直接竞争对手。

7。搬进去之后发现店实际的面积比租约上还小，而且店的电压不够，空调不制冷怎么处理？每个商业租约包含两个字：“as is”（现状）。这很有可能是你租约最重要的两个字。意思是租客已经检查了（或者已经有足够的时间检查）店的质量并且接受所有店里现有的质量问题。因此，就算店的实际面积比租约上写的小，租客仍然需要按照租约的规定支付房租，房产税，和公共区域维护费。同样，如果店的电压不够支持租客的设备，或者如果空调不制冷，所有这些现有的问题都需要租客自己解决。因此，租客签租约之前需要检查店的情况，也可以要求房东在租约里提供一些质量方面的保证或保质期。

8。如果屋顶漏水，谁需要维修？租约规定租客负责店面和店内的维修，房东负责外墙和屋顶。如果屋顶漏水，租客需要及时地通知房东，但是房东有责任维修。

9。租约到期后，租客可以把自己安装的设备带走吗？租约到期后，租客带来的移动设备或家具都归于租客所有。但是租客安装的固定设备归于房东。如果租客希望确认哪些设备归于租客，需要在租约写清楚。

10。如果房东违约，我可不可以不交房租？不可以。房东对租客的义务和租客对房东的义务是独立的。如果房东违约合同并造成租客的经济损失，租客可以起诉房东要求相应的赔偿，但是租客仍然需要准时交房租。只有房东或其他租客的行为导致租客根本不能使用店，租客才能搬走并不交房租。

专业的房东都会有30到50页的租约，而且条款都对房东非常有利。但是租客不是完全没有办法，因为房东毕竟需要稳定，能长期经营的租客。因此，租客还是可以谈判上述的条款。新开的店也可以要求一些免租时间，甚至可以要求房东提供装修的补贴。

商业租约很复杂，就算能看懂合同英文的意思，也需了解合同条款法律层面的意义，也需要了解租客常见的问题和隐形的风险。如果准备和房东签署租约，请联系何博亚律师。